La hipoteca inversa

Es un producto financiero que permite al cliente disponer de parte del valor de su vivienda utilizando ésta como garantía


¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario para personas mayores de 65 años.

La entidad financiera pone a disposición del cliente unas cantidades, ya sean en forma de importe único inicial a la firma o en forma de mensualidades (o una combinación de ambas), a cambio de que ésta utilice su vivienda como garantía.

La cantidad que abone la entidad financiera dependerá del valor de la vivienda y de la edad del cliente.

A mayor valor y edad, aumenta el importe que se puede recibir.

 

¿Qué requisitos se exigen para contratar una hipoteca inversa?

  • Ser mayor de 65 años

  • Residente en España

  • Tener vivienda en propiedad

  • Sin cargas pendientes (puede emplearse la hipoteca para cancelar cargas anteriores)

  • Primera vivienda – vivienda habitual

  • Vivienda en núcleos urbanos (valor > 150.000 Euros)

  • Con herederos

  • Dependiendo de cada entidad, puede haber requisitos adicionales

 

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

Dependiendo de la edad y del valor de la vivienda del cliente, la entidad establece el importe máximo a prestar.

El préstamo se puede recibir bien en forma de un importe único al inicio, en forma de mensualidades vitalicias, o en una combinación de importe inicial más mensualidades vitalicias.

Los intereses se acumulan a las cantidades recibidas, generando una deuda que se amortiza al fallecimiento o antes cuando el cliente libremente decida.

La obligación de devolver el préstamo (capital más intereses) se genera a partir del fallecimiento.

Los herederos tienen un plazo de 12 meses para hacerlo.

 

> La hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento, devolviendo a la entidad financiera la deuda acumulada hasta el día de la cancelación <

 

¿Qué gastos conlleva la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa está bonificada por la Ley 41/2007, que establece la exención del IAJD (no se ha de pagar), y además las tasas notariales y registrales son muy inferiores a las de un préstamo hipotecario normal.

Igual que otros créditos hipotecarios la operación conlleva gastos de apertura, notario, gestoría y registro.

Todos estos gastos son adelantados por la entidad a cuenta del préstamo hipotecario.

El único gasto que tiene que desembolsar anticipadamente el cliente es el coste de la tasación, una vez que tenga claro que quiere hacer la operación.

 

¿Cómo se devuelve el dinero prestado por la hipoteca inversa?

A diferencia de otros préstamos hipotecarios, el cliente (la persona mayor) no tiene la obligación devolver el dinero prestado.

Serán sus herederos los encargados de liquidar la deuda con la entidad en el momento del fallecimiento de la persona mayor.

El producto está ideado para que en ese momento, la deuda sea inferior al valor del inmueble.

Los herederos cuentan con un plazo normalmente de un año, y durante ese tiempo tienen varias opciones: pueden vender la vivienda, pagar la deuda, y quedarse con la diferencia; pueden suscribir una nueva hipoteca para ir pagando la deuda, o simplemente pueden liquidar la deuda con su propio dinero y quedarse con la vivienda.

No obstante, el cliente, si así lo desea, puede cancelar la hipoteca inversa anticipadamente.

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¿Qué me cobra la entidad financiera por la hipoteca inversa?

La entidad financiera cobra un tipo de interés por el dinero que presta a la persona mayor.

Esto significa que en el momento de cancelación de la hipoteca, el importe adeudado será igual a las cantidades recibidas y gastos iniciales que haya abonado la entidad financiera, más los intereses generados hasta la cancelación.

 

¿Cuál es la fiscalidad de las cantidades que recibo de la hipoteca inversa?

Las cantidades que se reciben por la hipoteca inversa no tienen la consideración de renta, pues se trata de una disposición de un crédito, por tanto no tributan.

No obstante, si la operación lleva aparejado la contratación del algún seguro de rentas, las mensualidades que se reciban como prestación de dicho seguro sí están sometidas a tributación.

 

> En ningún momento se pierde la titularidad de la vivienda. El propietario simplemente utiliza su casa como garantía frente a la entidad, pero la vivienda sigue siendo suya <

 

Otras alternativas

Existen otras soluciones además de la hipoteca inversa para hacer líquido el patrimonio inmobiliario a la vez que permiten seguir viviendo en la vivienda.

Se trata de alternativas que implican la pérdida de propiedad, pero que para determinados casos pueden resultar la opción más adecuada.

Tanto la renta vitalicia inmobiliaria como la venta con alquiler vitalicio le permitirán obtener incluso mayor liquidez que con la hipoteca inversa, teniendo en cuenta que son operaciones no reversibles y que tienen otras implicaciones, la más importante es la pérdida de la propiedad.